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邵阳市楼市对比全国楼市半年考 呈现六大新变化

admin 发表于 2018-8-17 09:53:59
随着6月的结束,走在风口浪尖上的2017年楼市已然过半。那么,今年上半年,在全国各地的楼市调控措施之下,房地产市场发生了何种变化?
  政策:
  楼市进入“五限时代”
  在业内人士看来,如今的楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。

  楼市限购是楼市调控中最为常见的手段,这一手段多以本地户籍与外地户籍作为划分,并且与缴纳社保的年限挂钩,通过对购房者买房资格的限制达到抑制炒房的目的。今年上半年的限购政策与以往相比,限购的辐射范围更广、限制对象更多。

  调控中的限贷手段是通过贷款条件的收紧限制一部分人的购买行为。今年上半年从公积金到商贷均有不同程度的收紧,住房贷款最高额度、贷款年限、首套房及二套房首付比例、贷款利率等方方面面都进行了限制,“认房又认贷”逐渐成为了主旋律。
  此外,在今年的楼市调控大潮中,限价这一举措无疑从最深处对房价上涨起到了遏制作用,在一些城市启动了限价政策后,房企在销售过程中与限价展开了博弈。
  而限售的实施对开发商和投机炒房者来说,无疑是个不小的打击。限售就是对取得房产证后的交易的时间做出限定,限定时间多为2年、3年,甚至是5年。今年上半年,全国各级城市实施限售的就有30多个。

  今年上半年对热点城市“严控商改住”这一政策的出台,正式开启了楼市的“五限时代”。
  土地
  打出“供地+调控”组合拳
  在限贷、限购、限售等“减法”措施于需求端发酵的同时,近期,部分一二线城市又频频在供给端做上了“加法”——加快新盘入市、增加土地供应等,其对平衡供需、稳定房价起到了重要作用。

  “一线和部分二线城市前期去库存加快,未来随着土地供应的增加,补库存的需求在上升。”中国银行(601988,股吧)近日发布的经济金融展望报告建议,未来的政策在抑制投机投资性需求的同时,应更加注重发挥土地供应、机制建设等供给手段的作用。

  此外,土地市场对于调控的高压态势也没有减弱,不少城市都通过限价以及创新土地拍卖方式来控制地价。

  其中,北京(楼盘)推出了自持限价政策,也就是“土地限价+商品房入市限价”的双重限制。此外,上海(楼盘)市也在收紧地价,对宅地首次尝试招标拍卖复合模式;广州(楼盘)市也为控制地价开始实施“一地一策”,组合起来使用“限地价、竞配建”“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”等等多种竞价方式。

  房企:
  强者恒强 分化严重
  近日,多家房地产上市公司发布了1月-6月的销售数据。

  虽然龙头房企表现突出,但在房地产调控的大背景下,今年将难以再现去年全行业红火的局面,房企间的分化也将进一步加剧。

  多位上市房企高管均表示,龙头房企上半年业绩增速居前主要是由于其土地及项目储备丰富,不少项目在调控前便已入市,项目价格也处于高位。

  同时,众多中小房企还面临着销售不畅、土地价格和资金成本高企的压力,部分房企选择了被兼并或退出市场。

上半年,在北京、上海等地的产权交易所,房地产公司股权挂牌转让的案例明显增加,其中大多数都是中小房企,不少项目转让时还附带有债权。另一方面,万科、融创中国、蓝光发展(600466,股吧)、阳光城(000671,股吧)等多家上市房企加大了对房地产项目和房地产公司的收购力度。例如,近日万科在董事会平稳换届后即豪掷551亿元拿下了广州广信房产资产包,其核心资产是位于广州市核心区域的16宗可开发土地。

  “房企分化越发剧烈,大房企越跑越快,它们占有更多的资金资源(银行贷款、发债、基金信托等),也有能力抢夺更多更大的地块、更高地价的土地资源,占据地价越来越高的一二线城市。”

新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷分析,排名前23强房企的市场份额从去年底的26.8%已经迅速提升到今年1月-5月的39.9%,预计最晚到2020年,它们就会占据市场的半壁江山。甚至从目前的局势来看,很可能明年就会占据50%的市场份额。

  金融:
  收紧房贷 楼市去杠杆
  在楼市政策不断收紧的背景下,6月北京房贷市场成交量下滑了15%左右,显示出楼市的杠杆率正在下降。与此同时,在金融去杠杆的大背景下,楼市信贷收缩还将持续,开发商的融资成本随之上升,特别是对于中小开发商而言,资金链将进一步绷紧。

  实际上,楼市杠杆的下降,在此前央行营业管理部公布的数据中便已有体现。5月末北京个人住房贷款比年初增加了907.6亿元,新增额占各项贷款新增额的比重为28%,较2017年第一季度的37.6%和2016年全年的47%分别下降了9.3个百分点、18.7个百分点。并且,北京首套房贷笔数占比由2016年12月的95.2%降至了2017年5月的89.5%。

  此前房贷一直都被认为是银行的优质贷款。但是,如今在银行看来,房贷已从曾经抢手的香饽饽变成了鸡肋甚至是烫手山芋,这直接体现到了各大银行的房贷利率的折扣上。上海易居房地产研究院研究员赖勤认为,本轮个人住房贷款利率上升的原因主要是楼市调控政策趋紧、金融业银根收紧和金融秩序的整顿。
  融360近日公布的《2017年6月份中国房贷市场报告》显示,6月全国首套房平均利率为4.89%,为基准利率的9.97折,环比上升了3.38%。从全国首套房贷款平均利率来看,超八成银行无利率优惠,有32家银行执行基准利率上浮,或为基准利率的1.05倍至1.2倍不等。分析人士认为,预计未来几个月,房贷利率仍会保持上行的趋势。

  地域:
  一二线降温 三四线升温
  相对于热点城市各种限制措施频出,在去库存政策支持下的三四线城市接过了一二线的接力棒,楼市开始加速升温。

  据易居房地产研究院的监测数据显示,5月,北上广深4个一线城市的新建商品住宅成交面积为213万平方米,环比减少6%,同比减少38%。从环比数据来看,一线城市总体上呈现出降温态势。此外,16个二线城市新建商品住宅成交面积为1326万平方米,环比减少2%,同比减少19%。值得一提的是,这16个城市中有9个城市出现了环比下跌的态势。

  不同于一二线城市楼市成交的全面回落,三四线城市楼市成交走出了一波上涨行情。CREIS中指数据显示,2017年上半年三线代表城市的成交面积同比增长了12%。绝大多数三四线城市楼市成交都迎来了上涨,其中,汕头(楼盘)成交面积同比涨幅高达195.52%。

  市场:
  有价无市 量价齐跌
  据悉,全国房产销售均价已经连跌两个月,一二线城市出现了“量价齐跌”的趋势。CRIC研究中心杨科伟认为,在持续的低供应态势下,楼市多方仍将处于拉锯状态,“有价无市”的格局愈加明显。

  以北京为例,据伟业我爱我家(博客,微博)集团市场研究院统计,2017年5月北京二手房成交均价环比4月同期下滑了2.4%。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,强有力的政策已经改变了北京二手房市场的预期,买卖双方的博弈关系已发生逆转。随着交易量的持续下滑,业主已经无力维持强势地位,买家不再积极,观望情绪较浓,市场议价空间在增大,曾经较坚挺的房价已经开始松动,下跌成为了必然趋势。
  走势:
  下半年楼市政策难“放松”
  多位开发商人士预期,当前严厉的限制性调控政策在短期内不会取消,甚至有人认为限售将会成为长期的政策。在这样的预判下,加快出货已成为开发商共同的选择。下半年,不排除部分城市部分区域的房价会下降。

  此外,对于下半年土地市场的变化趋势,欧阳捷认为,一二线城市在抑制需求的同时也减少了住宅土地的供应,未来一二线城市的住宅成交量还会继续下降。下半年住宅土地供给或比上半年有所增加,但地价不会下降,房价的反弹压力很大,所以调控不会轻易放松,只会有微调。而三四线城市的住宅土地供给将继续下降,地价继续上升,房价上涨,而成交增速则会下降。

  事实上,从今年上半年各家机构发布的数据来看,楼市的投资需求已经被抑制。业内人士预计,今年下半年这样的趋势仍将持续。

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admin 发表于 2018-8-20 08:38:28
希望房价能降下来啊,真的买不起房
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